相続した"農地"とどう向き合うか？ | | 相続不動産の専門会社【株式会社マスタープランニング】

農地の出口（譲渡）をどう考えるか？

農地＝農地を守る為のルール（農地法）で守られております。

「耕作の目的で使われる土地」と定義されているおり、勝手に家を建てたり、駐車場にしたりする事が出来ません。＊無許可では所有権移転も出来ません。

では、相続した農地の出口（譲渡）をどう考えるか？下記手順で農地の特徴を分析、譲渡シナリオを考えてみました！（都市計画区域内の農地）

都市計画区域（としけいかくくいき）とは、都市計画制度上の都市の範囲である。都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などからみて、一体の都市として捉える必要がある区域を、「都市計画区域」として指定します。
国土交通省　都市局　都市計画課

１・対象農地がどの様なエリアに位置するか？

対象の農地が都市計画のルールの中で、どの様な指定と規制がされているか？をチェックします。（上の画像の様に、対象地をマークし見える化すると分かりやすいです！）都市計画上、区域区分上どの場所に位置し、どの様なルールが適用になるかを個別に調査します。

都市計画区域には上図の様に区域区分があり、相続した農地がどこに該当するか？チェックします。

【市街化区域】既に市街地を形成している区域です。この区域内の農地でしたら、予め農業委員会に届け出れば後記農地法5条の許可は不要。最も農地を売却しやすい区域です。（＊農地法以外にも、接道義務、都市計画制限、ライフラインの状況他、複数のルールに適合するか？買い手のニーズ合致するか？等課題がある場合が有りますので注意点はあります。）

【市街化調整区域】市街化区域と対照的なエリアが市街化調整区域です。市街化を抑制すべき区域で、下記の様な特徴があります。

開発：開発や建築活動は厳しく制限され、小規模でも必ず開発許可が必要です。（許可に際して敷地面積制限の設定もあり、更に相続した農地を売却する際には後記の農地法許可も必要となります。）

生活インフラ：ライフラインの整備が不十分なエリアが多いのが特徴。公営水道の経口が細かったり、本下水道や浄化槽の排水接続先である側溝が未施工のケースが多々あります。それは、市街化調整区域が農地や自然環境を保全することが主な目的となっている為です。

【非線引き区域】上記の市街化区域、市街化調整区域に分けることを線引きといい、逆をいうとその線引きがされていないエリアが非線引き区域です。市街化区域の様に行政が用途地域を定める事が出来る為、その用途に適した用地として農地を売却する事が見込めます。